在万科奥林，新荟园北区入市招租之际，超甲级办公楼城奥大厦，亚洲金融大厦的招商工作在后疫情时代，并不如往年那样去化迅速，奥南的顶级楼宇更是在易主后，释放出了16000平米的空中独栋和多个整层户型。展望明年，国家会议中心二期还会有超10万平米办公楼上市招租（预计2022年第三或者第四季度）。这些供应使得亚奥在相当长的时间内面临较大的招商压力。

 

 

　　据了解，目前亚洲金融大厦D座有一个986.6的小户型出租的价格竟然在365元/平米/月，这个租金相对于亚洲金融大厦入市招租时的700元/平米/月基本上是骨折价格，而这仅仅是纸面租金，实际有效租金可能更低，记得去年有个企业租赁1300平米左右给到该大楼630元/平米/月的价格，都谈得异常艰难。行业中一般超甲级楼宇的小户型的成交租金比大户型要高10%左右，这是不是意味着如果在该大楼租赁5000平米，有可能是320-330的纸面成交价格。

 

　　在之前，亚洲金融大厦有过310元/平米/月的签约价格吗，但是这个成交价格均是该大厦B座的空间，因为B座有可能会在三年后交还给亚投行使用，所以最长的租赁年限仅仅是3年。今年年初优客工厂在这个楼租了大概6000平米做了个旗舰店，所租的也在B座。而这次D座的成交是长期租赁，租期为5年。B座的成交价格并没有太大的参考意义。

 

　　奥南核心区的城奥大厦公布的成交数据显示，该楼的14层和12层的成交价格为420元/平米/月和395元/平米/月，附近的竞品楼盘环球贸易中心的A栋19层784.14户型月租金为360元，北辰时代去年第二季度疫情期间的一个764平米的户型的成交价格在450元（注意这些都是不含物业费的价格）。大家实地看过楼的话，就知道以上说的这些楼的硬件和亚洲金融大厦不是一个水准，奥南的天圆祥泰大厦和中建财富大厦实际签约租金是肯定超过亚洲金融大厦的。365元的月租金甚至租不了国贸的嘉里中心和华贸中心这样建设已经超过15年的老楼。

 

　　很多客户对于亚洲金融大厦的反馈较多的的是这个楼孤零零的，周边配套比较不成熟，不能像奥南和中服地块一样形成配套成熟的商务区，能支付较高租金的金融和医药类的头部企业对此非常看中，业主方估计也是了解到这些情况，就调整了租赁策略。虽然亚洲金融大厦有超过10000平米的商业配套，但是我认为得国际会议中心二期的商业招商完成才能和成熟商务区的配套有一拼。

 

　　外资金融目前没有看到规模性入驻亚奥商圈，主要还是在国贸商圈，橡树资本入驻国贸大厦，科勒资本设立在嘉里中心，这都是金融业政策放宽后在国内设置独资公司的首批世界级金融企业。后期有可能像中国进出口银行，国开银行这样的内资金融巨头会入驻亚奥商圈。

 

　　目前亚洲金融大厦的招租客户类型并不局限于金融，证券类企业，只要是业务稳定的公司，不在北京市产业限制目录的，都可以去看一看，聊一聊，今年将会是在最低价入驻亚洲金融大厦这种超甲级写字楼的时候，需要注意的是，可以长租的空间是700平米起租，那些需求在200-500平米的企业目前只能选择租优客工厂的那部分。