随着时代的发展和变革，服务行业越来越注重细节、注重客户体验。写字楼租赁市场作为企业运营发展的载体，更是如此。

　　写字楼租赁项目在初期运营阶段主要要面临以下问题：

 

　　一是写字楼租赁项目的硬件或项目本身的定位不匹配导致产品初期的缺陷、产品同质化导致内部竞争，都为后期写字楼租赁带来一定难度，对于产品天生缺陷、同质化问题，要重视项目定位、做实前期调研工作、做好规划。

 

　　二是写字楼租赁旧楼改造，由于涉及多方因素难以协调的问题，导致难度加大；我们要把握未来写字楼发展三大方向，智慧办公、绿色办公、共享办公，那要怎样让项目改造出来后达到预期的运营效果和租金水平呢？这个时候业主和租户建立互利共赢合作意识是关键。未来写字楼的发展方向是智慧办公、绿色办公、共享办公，这也是旧写字楼的改造大方向，改造后的新型写字楼租金水平即使提升幅度较大，但基于智慧型、绿色运营型、空间利用灵活型楼宇给租户带来的便利及在运营费用带来的缩减，租户也愿意接受。

 

　　三是写字楼租赁市场租金水平与业主预期差距大，导致租赁困难。租金水平比较低，我们可以采用低开高走的租赁策略。写字楼租赁要爬三个坡。第一个是出租率30%的坡，这个坡是最难爬的。这个坡决定了整个项目的成败，所以这30%的出租率，一般价格会稍微低一点；然后30%-60%这个坡相对要好一点，价格可以和市场持平，租赁速度会稍加快；第三个坡是60%-70%，60%以上就是项目的溢价空间了，这个时候也是赚钱的时候，价格可以抬高。所以写字楼租赁策略一般是建议低开高走，而不能高开低走，如果高开低走，项目就越租越糟糕，市场口碑坏了，客户也会觉得这个项目怎么越租越差劲，不愿意入驻。

 

　　而在写字楼租赁阶段，则主要面临三个痛点：

 

　　一是如何平衡品质客户、快速成长性客户、高付租能力客户的比例，如何进行租控制；品质客户是我们想留下来的客户，同时品质客户对办公环境是有要求的。比如说大型外资公司，他对他的邻居、扩租面积、硬件、物业服务都会有一定要求，所以要留住品质客户，这些都是业主必须要提升的。快速成长型客户，这个也是要着重关注的，对于高成长的客户，一定要预留铺租面积，保证他以后能够长时间留在项目。高付租能力的客户有承租能力，能出比较好的价钱，也可以给这样的客户一些特殊区域，做一些特殊规划。

 

　　二是如何为写字楼租赁项目留住优质客户；我们无法强求客户的选择，但是我们可以利用自己的价值留住客户，以特色、细致周到的服务来提升客户体验感。丰富零售、餐饮、展示交流、楼宇服务等多元功能，营造具有特色的写字楼租赁项目办公场景，打造“楼宇服务内生态圈”。优化外部配套功能，例如提供便利的交通服务以及完善商务接待、会展会议等功能，打造“楼宇服务外生态圈”，构建综合性楼宇经济生态圈，提升企业粘性，从而留住优质客户。

 

　　三是如何管理分散型业权。我们要引进专业物业管理公司，设立专门运营团队，专业物业管理公司有一整套独立的、系统的、有效的物业管理质量体系和运作模式，完全可以自如应付不同客户的需求。

 

　　在写字楼租赁需求走弱的情况下以下，业主和租户的日子都不好过，北京写字楼租售中心网了解到，2020年一季度写字楼租赁市场空置率整体上升，租金承压显著。除上海写字楼租赁市场租金增长6.5个百分点外，其余重点城市均下跌，深圳跌幅高达13.5%。

 

　　疫情给制造业、零售业带来挑战的同时，也为新兴产业带来发展契机。比如AI、5G等行业，相关行业的写字楼租赁需求持续增长，带动了写字楼租赁市场的活跃度。受到本次疫情的影响，未来智能楼宇管理、健康和安全管理必将是提升写字楼市场竞争力的主要因素。