闲置写字楼新出路 各地闲置商改租政策已获国家支持

　　12月25日，住房和城乡建设部、国家发改委、国家网信办等6部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)，规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益，其中明确，将规范租赁住房改造行为。各地制定闲置、商业办公用房、办公楼、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋应当符合建筑、消防、环保等方面的要求。

　　根据已出台的“3·26”商办新政的内容，商办最小分割单元不低于500平方米;在建在售商办项目不得出售给个人;二手商办项目出售给个人时买家需具备等同于住宅同样条件的购买资格;银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷。这就意味着，所谓“商住两用房”的流通性和金融属性已经被政策大大削弱，商办项目的购房门槛甚至全面超越普通住宅，甚至成为“零杠杆”产品。

　　为确保租赁市场稳定运行，在《意见》出台之前，各地已纷纷就“商改租”出台细则。分析认为，“商改租”顺应市场需求，将符合建筑、消防、环保等方面要求的商业办公用房改造为租赁住房，既可以增加城市租赁住房的供应，也可以为存量商办房提供了一条新出路。

　　北京落地：初定19个项目

　　与“商改住”的高压态势不同，“商改租”正逐步得到放开。我国服务租赁市场租赁人口从2017年开始保持稳定增长，2018年为2.1亿人，预计2019年为2.2亿人，2020年保持2.2亿的规模，2022年将达到2.4亿人。

　　事实上，有条件的“商改租”(即商业办公转化、改建租赁住房项目)正在成为可能。

　　据北京市住建委副主任李荣庆此前透露，北京已初步确定了第一批共计19个商业办公转化、改建租赁住房项目，约可提供房源5400多套。这19个商业办公转化、改建租赁住房项目的初步确定，是北京市不断拓宽渠道提升租赁房源供应，旨在积极维护租赁市场供需平稳。

　　在业内人士看来，在商办新政持续高压以及房管部门层面表态 “商办类房产项目调控不放松”的现实情况下，部分符合条件的商业办公转化、改建租赁住房项目，似乎为北京既有的商办项目存量去化提供了一个较为可行的思路。

　　存量房源转自持经营——变身长租公寓，也是部分开发商应对“去化难”的方案之一。据悉，位于大兴的某商办项目规划建设有12座楼栋，为应对市场变化，该项目特别将2栋未售楼盘从整个项目中划出，通过重新规划和设计，打造成长租公寓产品，采取自持经营。