北京写字楼租金和住宅租金双双走低原因分析

　　北京写字楼出租租金和住宅的租金在2019年下半年出现的双双下降，并未出乎市场意外，其中写字楼出租租金下滑主要受到空置率不断攀升影响;住宅租金的下滑主要受到需求不足影响。但不管对于写字楼出租还是住宅出租，北京依然是需求相对坚挺的市场，短期租金的下调，并不意味着长期走势的低迷。

　　过去五年里，北京房租经历了一轮快速上扬，特别是住宅的租金，曾在2018年达到阶段性高峰，当时舆论质疑，长租公寓抢房变相推高房租。进入到2019年下半年后，之前的涨幅在需求回调后，快速下调，并创下阶段性低点。北京写字楼出租的租金要比住宅的租金率先进入到下行通道，主要是受到最近几年供应量不断放大影响以及宏观经济下行通道的影响。

　　不管是房屋买卖市场还是房屋租赁市场，脱离供需基本面的过快上涨，都将最终回归到真实的供需上，相比房价，除去投资需求的房租的变动，更能反映真实的供需关系。

　　最近几年，北京市人口的净流出对房租的影响正在显现，房租从早期的爆发式上涨，逐渐放缓，甚至下调。而北京市的房价，特别是二手房也已出现明显下降，又与房租的回调形成呼应，但影响两者走向的因素仍存在明显不同。住房带有一定的金融属性，容易受到宏观政策，特别是金融政策影响，而租房更多是满足人们的基本生活需求。

　　从长期看，人们对住宅的租房品质要求将不断攀升，一些高品质的出租房将更容易得到租房人的认可，相对多元和多层次的租房供需格局也将逐步形成，一些基本的社会保障由政府的廉租房兜底，相对高端的公寓将提供给对住房有要求的高端人士，中间阶层由市场化的租房市场供应。而对于写字楼出租市场，随着供应井喷期的结束，写字楼的供应量增速将明显放缓，将有效缓解日益扩大的空置率。