联合办公反噬传统写字楼出租行业，北京写字楼出租行业新变化

　　向来标新立异引领潮流的WeWork，近来被人diss它已经沦为传统的联合办公。抛开WeWork上市一波三折的消息不说，沉下心来审视行业，我们发现：为大企业进行量身定制，正在成为联办标配。

从服务中小微企业到转向给大企业定制总部，联合办公这是要翻回去重走老路吗？

还是说中小微企业的生意不够做了，要开始往大企业方向抢地盘了？

从“二房东”走向“大业主”，联合办公反噬传统写字楼生意背后的商业逻辑是什么？

跟风PoweredBywe联办走老路？

“我觉得他们在做的事情有点像五大行，未来会形成直接的竞争关系。”在WeWork宣布成立房地产基金ARK之后，一位从事企业办公选址行业的人士说。

戴德梁行的一位负责人表示，他倒并不认为他所在的代理行会和WeWork的ARK基金形成直接的竞争关系，“我觉得ARK会成为我们代理行的一个买家，他们未来可以从我们手中买楼。”

2019年5月，WeWork宣布成立启动房地产投资基金ARK，ARK的初始总股本为29亿美元，专注于收购、开发和管理全球门户城市和高增长二级市场的房地产资产。

WeWork将在ARK自持或运营的地产项目中以“空间即服务”的模式服务会员公司。这里面就包括WeWork不断增多的大企业会员，在不久前发布的招股书中，大客户已占WeWork全球会员数量的40%。

除ARK外，WeWork在2017年就推出的另一项服务PoweredByWe同样引人关注.WeWork对这项业务的描述是：根据组织需求配置并在组织所在地部署的优质解决方案。简单理解，就是企业总部定制。

靠PoweredByWe这项业务，WeWork收入1000多万美金。换算成人民币也要近亿的营收，相当于一个小有规模的物业公司的体量。

说起来都是总部定制，但与传统方式不同，PoweredByWe团队为企业做的事很多。

比如，PoweredByWe团队在此前的报道中提及，为了解客户需求，他们专程到香港了解利丰的历史与文化，参观工厂，与一线员工实地座谈，了解他们在日常办公中的使用需求。由于利丰主营业务是时装、面料采购，有仓储空间需求，为此PoweredByWe团队特别定制了全套物流系统。

WeWork定制化办公更多是将整层空间定制，而非整栋楼宇。

位于北京市朝阳区的WeWork电子城店是WeWork在北京的一家旗舰店，占据了电子城大厦12-18共七层，其中的三层都已被大客户定制出去，其中14-15两层都被瓜子二手车定制，16层则是轻课教育。

电子城店的一位负责人告诉投中网-PropTech研习社，目前中小规模团队可以寻租的只有14-16这三层以外的空间。

与之相似，今日头条也在辉煌时代大厦的WeWork定制了两个整层的空间。

该人士同时告诉投中网-PropTech研习社：“被大客户所占据的楼层和其他空间并无不同，只是他们喜欢WeWork的设计风格而已。”

投中网-PropTech研习社发现，在中小企业所在的某层中也有一些独立办公室被其他企业占据，其空间设置并无明显不同，只是在办公室玻璃贴上了公司logo。

“大客户会在装饰上做一些要求，但是我们依然不会做很大的改动，我们相信大客户是青睐WeWork的设计才选择我们的。”上述人士告诉投中网-PropTech研习社，她最常见到的大客户改造方式除了logo外只有将墙打掉，使两间办公室合成一大间，其他的改造几乎没有。

链家地产也位居WeWork官网的大客户名单之中，一位不愿具名的链家内部人士向投中网-PropTech研习社证实，链家的确有在WeWork定制整层办公空间，但只是某一个部门选择的一种办公空间而已。“对于我们来说这种做法只是为某个部门找一处办公场地而已，并不是什么大事儿。”

引入大客户现已成为WeWork的常态。

WeWork位于北京站东街万豪中心的一处场地将于2019年11月正式营业，目前正在对外招租。

目前每一处新开的WeWork场地理论上都会被大客户分租一部分。万豪中心项目有800余个工位，但该项目共只有两层，一层大堂全部为公共空间和移动工位，二层为固定工位；也就是说，在这个项目上，大客户将只能和其他团队在同层办公。

大企业为什么要选择联合办公？

一位从事办公选址的人士说，大企业选择联合办公更加现实的原因是因为“省事儿”而非便宜。

据他所知，按照每平米每月的单价计算，大企业从WeWork手中租得一整层的价格并不比租普通写字楼更低。

“有些大型企业在内部装修上并不重视，这就使联合办公的精装修优势凸显出来。对于企业来说，一旦租到了办公室在装修时能省事就省事，不愿意折腾，但对联合办公来说，装修环境是吸引客户前来入驻的门面，他们肯定会费尽心思。”该人士称，如果选择WeWork,不必自己找人装修，也不必担心会上当，一切都是现成，拎包入住即可。