曾经大热的联合办公开始洗牌 写字楼出租经历阵痛

　　2015年，全国上下兴起“大众创业万众创新”的浪潮，直接带动办公需求水涨船高，写字楼出租行业风生水起，与此同时“共享办公”概念流行开来，主打弹性空间弹性租期的联合办公这一新物种开始走向公众视野，涌现出一大批众创空间、联合办公空间。

在经历4年野蛮生长之后，联合办公呈现两极分化，头部玩家在资本助力下疯狂扩张，资本退潮后中小玩家无力扩张，要么被兼并要么被淘汰出局。一时之间，兼并、倒闭、裁员、关店、转型的消息不绝于耳，而融资等利好消息则越来越少。

去年，裸心社以半价贱卖给联合办公鼻祖WeWork、优客工场接连并购四个联合办公品牌让人印象深刻。今年1月，金地旗下ibase黯然退出联合办公行业。5月底，聚梦空间进入破产清算程序。

其实，不光中小玩家存活越来越困难，即便头部玩家也不得不面临高速扩张的阵痛，在经历裁员、关店风波后，氪空间宣布从“联合办公”向“综合办公服务+新型资产管理”升级，试图以轻资产运营方式破局。

把时间倒回到4年前，一切都很美好，优客工场、梦想加、氪空间、纳什空间等玩家争相入局，并不是为了单纯响应国家双创的号召，而是看中联合办公市场前景广阔，希望从中分一杯羹。

除了上述玩家卯足劲抢占市场，欣欣向荣的联合办公市场还吸引一众房地产企业大举杀入，龙湖、碧桂园、当代、中骏、远洋等跃跃欲试，这些地产大鳄优势和劣势都很明显。优势是手中拥有充裕资金，可以实现规模化扩张，自持物业可以很方便地改造成联合办公空间；劣势则是缺乏成熟的运营经验，且希望能尽快获利，无法忍受长期亏损。

众所周知，联合办公是借着双创东方、披着共享经济外衣才迎来爆发式增长，其商业模式与共享单车有一定相似，但也存在明显不同，后者是购买单车，前者则是租用办公空间，因此常被称为“二房东”。这也没毛病，因为联合办公玩家都是靠成本差来做基础收入，即赚取工位租金的价差。

业内人士披露，物业租金、折旧、人员是联合办公的成本大头，其中物业租金占到50%-60%，而“租桌子”是其现阶段主要收入来源，一度占到90%。“我们在尝试多元化的收益模式，但现阶段租金仍然是我们收入的核心。”优客工场首席战略官张鹏曾表示。

尽管不同玩家有不同的侧重点，比如氪空间在高端产品上更具优势；优客工场在不断提出新鲜玩法和概念吸引客群；老司机WeWork胜在运营经验；纳什空间则侧重满足中国企业对于独立空间的需求，但实质上最终收益都要回归到租金上，这是颠扑不灭的。

事实上，不重视联合办公工位租金收益，单纯地做产品增值服务和满足用户体验感，很难持续运营下去。走到卖身这一步的裸心社就曾犯下这方面的错误，其在扩张时盲目打造许多公共空间，导致整个空间的坪效降低，从而影响整体租金收益。

不难看出，租金是联合办公玩家不可动摇的根本。不过，它们并不满足于只当个收租的“二房东”，希望可以为入驻企业提供超越办公场所本身的各种价值，比如工商行政、资源对接、融资路演等配套服务。只可惜，在经历4年高速裂变之后，联合办公本质并未发生根本性转变，“租桌子”仍是主要盈利手段，社群及附属服务几乎不盈利。

资本离场，需求仍在，未来联合办公最大看点将是头部玩家在争夺市场中上演激烈厮杀，剩者为王。