甲级办公楼租赁市场短期转淡
发布时间：2019年01月24日分享到： 2018年广州甲级办公楼租赁市场在前三个季度持续活跃，租金增速连续三个季度出现提升，但第四季度市场气氛转淡；预计2019年广州甲级办公楼租赁需求受到制约，企业盈利预期保守，办公楼需求短期内继续放缓。
去年四季度广州办公楼租赁市场气氛转淡。由于影响经济前景的因素增加、信贷紧缩的环境下，与前三季度需求活跃的情况相比，去年四季度广州办公楼租赁市场需求受到制约。同时，和其他一些城市一样，广州办公楼市场也出现P2P公司退租现象。另外，一些行业出现暂时搁置扩张计划的情况。这些现象使部分租户组合不佳的甲级办公楼出现空置率上升的情况。为了避免空置率进一步上升，部分业主及时调整租金，在年末也吸纳了一些不受金融和信贷政策影响的企业进驻，从而使得广州整体甲级办公楼空置率得以保持稳定。
从细分行业来看，部分科技细分行业和专业服务业，如律师行业的搬迁计划目前还没有受到影响，并且使得两个位于琶洲的新供应项目录得不俗的进驻率。再加上前三季度租赁行情较好，从全年甲级办公楼吸纳情况来看，2018年录得与2017年差不多的吸纳量数字，约35万平方米。
租金在四季度下降。去年前三季度租赁需求活跃，使得整体甲级办公楼租金在第三季度录得新高。但由于四季度需求骤降，部分租户组合不佳的大厦业主对于后市抱以不明朗的预期，愿意下调租金加快出租空置单元，导致四季度整体甲级办公楼租金环比下降1.5%。即便如此，租金同比上升7.6%，是近年较高的同比增长率。
广州核心区投资市场基本面没有改变，市场上带租约出售的甲级物业也十分稀缺，因此核心区资本值仍维持平稳。但是，一些在建项目的发展商受到信贷收紧带来的资金链紧张影响，再加上住宅市场销售放缓，导致位于非核心区的在建项目报价较之前相比谈判空间有所加大。但由于整体市场行情在前三季度较好，2018年广州甲级办公楼资本值同比上升近7%。而2018年成交总金额最大的记录也出现在四季度，录得3宗以办公楼为主的整售交易。
2019年企业盈利预期保守，办公楼需求短期内继续放缓。而政府增加市场流动性的举措——央行于2019年1月内分别两次降准，再加上放宽对小微企业审核标准，有利于金融机构继续加大对小微企业和民营企业的支持力度。另外，发改委发布了关于支持优质企业直接融资，进一步增强企业债券服务实体经济能力的举措，支持信用等级较高的企业进行债务性融资。这些举措有望中期内对办公楼需求复苏将起到促进作用。
预期，短期内，受租赁需求下降、租户对租金变得敏感、新供应大幅攀升这三方面因素的影响，业主对于空置率波动变得更加敏感，某些业主很大机会继续下调租金以面对供应竞争。
在投资市场上，机构投资者对广州办公楼市场的热情不变，特别是国内和外国机构投资者，由于他们的融资成本相对较低，将持续关注核心区域物业情况，而且对新兴市场在建项目的关注度较以往有所增加，但仍会坚持投资回报要求。这对于市场现有平均水平来说，稍微看高一点。而其他大型企业的自用购买大宗物业需求，预期继续维持不变。
专家对广州甲级办公楼租赁市场预期如下几点总结：
●核心区甲级办公楼投资市场基本面没有改变；
●机构投资者对办公楼市场的热度不变；
●市场上带租约出售的甲级物业十分稀缺；
●核心区甲级办公楼资本值仍维持平稳；
●非核心区在建项目报价谈判空间有所加大；
●2019年企业办公楼需求短期内继续放缓；
●某些业主很可能继续下调租金以面对供应竞争；
●大型企业自用购买大宗物业需求继续维持不变。
来源网络
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