北京写字楼选址热点区域盘点分析报告

编者按：据资料显示，2011年将是众多企业扩张年。扩张发展、业务拓展带来的是办公用地的选取与扩充。而随着北京各个商务区域的发展，各个区政府以及产业园区都有相关的利好政策出台。如何在成熟商圈中择优，选到适合企业发展的办公写字间，又能够最大程度的享受到政策在税收以及其它方面的优惠？新浪商业地产频道独家策划“2011年写字楼北京选址攻略”，针对不同的企业类型，盘点北京各大类型企业聚集商圈，细数各大商圈的利好政策，希冀为企业选址提供有效的参考意见。

据相关数据显示，2010年北京金融街甲级写字楼市场空置率仅为1.4%，远低于北京甲级写字楼整体市场空置率10.8%的水平。目前，北京市按照首都金融中心布局，出台“一正一副三新四后台”，即以金融街作为金融主中心区，以北京商务中心区(CBD)作为金融副中心区，以中关村西区作为新型科技金融功能区，以东二环交通商务区作为新兴产业金融功能区，以丰台丽泽商务区定位作为新兴金融功能区，以海淀稻香湖、朝阳金盏、西城德胜科技园、通州新城作为四个金融后台服务园区的规划。新浪商业地产针对金融企业选址特点，对以上区域逐一盘点，寻找适合不同金融企业办公的最佳场所。

一主：金融街定向开发的金融产业功能区

北京金融街占地1.18平方公里，是北京市第一个大规模整体定向开发的北京金融街金融产业功能区。入住于此的金融企业，大致可分为两种，一种为中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会等金融监管部门；另一种为高盛高华证券有限责任公司、瑞士证券有限责任公司、摩根大通银行(中国)有限责任公司等一批国际知名金融机构。此类企业的聚集决定了金融街的在是资金、技术、知识密集度、税收增长等方面的绝对区域价值。此区域内的企业客的承租需求旺盛，几乎所有的楼盘空置面积都十分有限，满租情况较其他区域相对较多。此外，客户资金实力较为雄厚，倾向于整栋购买或者大面积整层整租，一些项目中存在大面积购买与小面积租赁并存的现象。

一副：CBD国际金融机构的主聚集区

北京商务中心区(CBD)为金融副中心区，是国际金融机构的主聚集区。此区域内涵盖全球146个国家的驻华大使馆和各国商务、文化机构都集中在朝阳区；联合国开发计划署、联合国人口基金等20多家国际组织集中在CBD及周边地区；同时，还有170多家世界500强企业聚集在此地。正是这些丰富的涉外资源以及国际化的商务氛围，使该区域成为众多世界金融机构“试水”中国的一个落脚点。 据朝阳区金融办数据显示，目前入驻CBD区域的的外资金融机构共计204家，占北京是的60%。据第一太平戴维斯数据显示，此区域内的物业项目空置率为5.5%，高于金融街空置水平，对于承租客户来说在项目的选择上CBD相较于金融街区域具备更所的挑选余地。

三新：中关村西区、东二环交通商务区、丽泽商务区新兴金融商务区

中关村西区、东二环交通商务区、丰台丽泽商务区作为三个新兴的金融商务区域，是金融街商务区及CBD商务区的有力补充，但在区域功能上又不同于前两个区域。其中，中关村西区作为为新型科技金融功能区，在发挥海淀高校和科研院所以及高科技企业聚集方面具有的优势，除金融相关优惠政策外，同时适用高新科技方面的政策，在实现金融业的科技金融功能上具有一定优势。

东二环交通商务区的规划定位为新兴产业金融功能区，此区域由东二环交通枢纽贯穿东西，区域内中石油、海石油、中国电信、中国青旅集团等大型企业聚集，便利发挥东二环交通优势和大型企业聚集优势，吸引了中国投资有限公司北京分公司、人保财险北京分公司、国华投资等金融机构的地区性总部和区域性营业机构入驻。

丰台丽泽商务区作为新兴的金融功能区，写字楼的开发和使用成本明显低于其它相对成熟的商务区，在政策上除了适用于北京市金融优惠政策外，还出台了《丽泽金融商务区金融产业发展的意见》等区域性政策，具备政府的导向和优惠政策的双重扶持，部分金融机构出于扩充办公空间并减低运营成本的双重考虑，将金融机构数据部门、科技部门、研究机构等金融业务的二线部门聚集区域。目前，入驻区域内的企业有北京金融信息交易所、北京新发地农产品电子交易中心、中国农业银行软件开发中心等企业。

四后台：海淀稻香湖、朝阳金盏、西城德胜科技园、通州新城

海淀稻香湖、朝阳金盏、西城德胜科技园、通州新城作为四个金融后台服务园区，在区域功能上更突出其金融数据、服务功能，区域内办公物业多以企业独栋为主，入驻园区的企业多为大型金融机构的金融数据处理中心、卡务中心、研发与培训中心等。目前已有安邦财险、中信建设证券、德信控股、中国人民银行清算中信、中国银行银行卡中心、中国人寿研发中心等入驻于不同金融后台服务园区。(合房网资讯中心网)